On parle de prime d’émission d’une SCPI lors de son émission, ou encore lors de l’augmentation de capital de l’investisseur. Comment se calcule alors ladite prime d’émission ? Pour comprendre le principe, il est important de rappeler la définition d’une SCPI.
Le fonctionnement d’une SCPI
Une société civile de placement immobilier ou SCPI est un titre de propriété exploitant un patrimoine immobilier diversifié.
Les SCPI ont différents objectifs et sont ainsi classées en différentes familles : les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-value. Plusieurs investisseurs s’associent en procédant à l’acquisition de parts de SCPI.
L'opération étant agréée auprès des opérateurs spécialisés agréés par l’Autorité des Marchés Financiers ou AMF. Une fois les fonds réunis, un patrimoine immobilier est alors constitué : il est destiné à être mis en location afin de permettre la redistribution des revenus locatifs auprès des investisseurs sous forme de dividendes.
Cette transaction a lieu sur le marché primaire, où la SCPI est donc émise pour la première fois sur le marché. Toutefois, les parts de SCPI peuvent être revendues ou échangées sur le marché de l’occasion, appelé marché secondaire, c’est-à-dire entre les investisseurs sortants et entrants.
La prime d’émission
C’est la valeur nominale de la part et la prime d’émission d’une SCPI qui définissent le prix d’une nouvelle part. La prime d’émission se compose entre autres de la commission de souscription qui est prélevée par la société de gestion. Elle a pour but de maintenir une certaine égalité de traitement entre les nouveaux investisseurs et ceux déjà existants, en ce sens que le patrimoine a été éventuellement revalorisé d’une part et les risques mutualisés d’autre part.
C’est à partir de la valeur de reconstitution ou de la valeur vénale de la SCPI qu’est calculée la prime d’émission. Elle est obtenue comme étant la différence entre sa valeur nominale sa valeur au moment de l’augmentation du capital.
